楼面价与房价大概比例 影响房价的因素解析

经常有人说地价决定房价，其实并不准确。城市房价（售价）主要由土地成本、前期工程成本、配套成本、建筑安装工程成本、管理费、卖方、税收、利息、利润九个因素构成。从上面可以看出，影响房价的因素有很多，土地成本只是其中之一。

通常你看新闻，都说大部分钱是一方出。一般来说，楼面价等于楼面价乘以容积率。如果一块地的楼面价是3万，容积率是3，那么它的地价就是9万。

那么土地成本占房价的比例是多少呢？每个城市的情况都不一样。有的城市地价成本超过60%，有的地方地价成本只有12%。据相关部门统计，平均为23.2%！从数据上看，地价其实在房价中占比并不大，但地价对于方向标的意义更重要。地价上涨通常预示着房价也会上涨。毕竟面粉涨了，面包就得贵，除非出现极端的经济问题。

什么因素会影响房价？

1.地价，如上所述，底价属于房价中的土地成本。土地资源稀缺，是住房的“原材料”。房价的波动与地价的波动密切相关。

2.经济因素。经济高速增长，居民收入相应增加，购买力增强，房价上涨；因为房产具有保值增值的属性，所以在物价普遍上涨的情况下，房价会涨得更厉害。

3.利率。如果银行利率较高，会增加房屋买卖双方的融资成本，房价会因房屋交易受到抑制而下跌；较高的银行利率有利于房价的上涨和市场的繁荣。

4.政策法规，政府对房屋开发或交易的限制性或鼓励性政策对房价影响很大。比如1998年停止传统的住房分配制度，促进了居民个人对商品房的需求。

5.人口因素，离婚率上升等。会增加家庭数量，从而导致对住房的需求大幅增加。在人口增长率高或人口集中的地区，潜在住房需求大，有利于价格上涨。